Un edificio de multifamily en Baltimore, Maryland, Estados Unidos, por unos US$ 50 millones está en la mira de un grupo de inversionistas chilenos.

Se trata del primer activo que se incorporará a la cartera de un fondo de inversión privado de hasta US$ 200 millones, que está levantando la administradora estadounidense Hasta Capital, especialista en multifamily, creada por los exdirectivos de Greystar, Mark Hafner y Rodrigo Suárez.

Entre el 30% y el 50% de ese capital provendría de inversionistas chilenos, que participan en el negocio a través de la boutique financiera Kapture Capital, de Alex Fischer, Mauricio López, Humberto Fischer y Antonio Roa, quienes en conjunto han invertido, estructurado y distribuido negocios por más de US$400 millones.

Entre el 20 de febrero y el 1 de marzo esperan cerrar la compra del activo en Baltimore, para el portafolio del fondo KaptureUS Opportunistic Multifamily II. En el mediano plazo, el vehículo buscará comprar entre tres y cinco propiedades, para destinar a la renta residencial, en mercados de alto crecimiento en EEUU. Específicamente el fondo se especializará en edificios Multifamily clase A y la expectativa es que el instrumento rente por lo menos un 17% de Tasa Interna de Retorno bruta.

Oportunidad de entrada

“Se están gatillando mejores oportunidades de inversión en el mercado de multifamily de EEUU, no necesariamente por el mal comportamiento del activo, sino por las necesidades de capital que se han presentado en todos los mercados producto del Covid-19”, dice Antonio Roa, socio fundador de Kapture Capital.

“Las inversiones inmobiliarias son cíclicas y en EEUU estos últimos años fueron el final del ciclo que empezó después de la crisis subprime entre 2009 y 2010, entonces ya llevábamos 10 años con un ciclo al alza. Esa parte expansiva termina de cierta forma en 2020, con la crisis del Covid-19, y eso es lo que nos genera un buen momento de entrada para adquirir activos a valuaciones atractivas”, explica el COO de Hasta Capital, Rodrigo Suárez.

“La estrategia tiene más que ver con entrar en momentos de baja liquidez, que es lo que generó la crisis del Covid-19, y salir en momentos de alta liquidez”, añade.

Otra manera de evaluar si un activo inmobiliario está caro o barato es analizar sus cap rates una medida de valorización de propiedades-. “Constantemente nos estamos fijando en cuáles son los cap rates de multifamily, en comparación con las tasas de los bonos del Tesoro de EEUU a 10 años y una canasta de bonos corporativos”, apunta Suárez.

En estos momentos “esa divergencia es la más alta desde la crisis del 2008. Los cap rates tienen unos 300 puntos base de diferencia con el bono del Tesoro, eso es mucho. Eso quiere decir que, en el mediano plazo, esas tasas se van a volver a encontrar, ya sea que los cap rates bajen o las tasas suban, y en cualquiera de los casos significa que el multifamily está barato, en términos comparativos”, agrega el ejecutivo mexicano.

“Multifamily” por primera vez

Mark Hafner es reconocido en la industria inmobiliaria estadounidense. Durante 12 años fue senior manager director de Greystar, la mayor operadora de departamentos en ese país. En 2016 dejó la firma junto a Suárez, quien se desempeñaba como director of development and investments for Latin America y juntos crearon Hasta Capital.

Suárez recuerda que en 2013, cuando aún trabajaba para Greystar, vino a una conferencia en Chile. “Creo que yo fui la primera persona en usar la palabra multifamily en el mercado chileno. Se hablaba muy poco de esto en ese entonces, la renta residencial era algo muy nuevo, muy raro, y un mercado dinámico, como Chile, ve una oportunidad buena y la toma por las riendas”, comenta Suárez.

Es por eso que con Hasta Capital venieron a ofrecer este tipo de inversiones.“Para el nivel de sofisticación de los inversionistas chilenos, se les ofrecía muy poco la inversión en multifamily en EEUU y estaban muy mal atendidos.Vimos una oportunidad gigantesca”, dice el ejecutivo.

Primera adquisición en Houston

En abril de 2020, en medio de los temores por la pandemia de coronavirus, se materializó el primer fondo de la chilena Kapture Capital con Hasta Capital, con una co-inversión de aproximadamente US$ 25 millones. El capital levantado se invirtió en la adquisición de un edificio clase A en Houston, Texas, específicamente el Mezzo Kirby en Med-Center, el barrio médico más grande del mundo. Hasta ahora el edificio ha mantenido ocupaciones por sobre el 95% y recaudaciones del 99,5%.

En 2021 estarán concretando las adquisiciones de su segundo fondo y hacia adelante, el plan es hacer una serie de fondos similares subsecuentes para invertir un monto parecido cada 12 a 15 meses.

Fuente: https://amp-df-cl.cdn.ampproject.org/c/s/amp.df.cl/?marfeelContext=s_d

En medio de las medidas sanitarias para prevenir los contagios, Credicorp Capital levantó en tres semanas un fondo de inversión por US$ 27 millones, a cinco años, proceso que implicó hacer un roadshow digital.

El gerente de inversiones inmobiliarias de la compañía, Paulo Marín, explicó a DF que se trata de “un fondo de inversión público que va a invertir en el desarrollo de un portafolio diversificado de proyectos residenciales”.

Las iniciativas van a ser construidas, gestionadas y comercializadas por el grupo inmobiliario Maestra. Esta es la primera incursión entre la empresa inmobiliaria y Credicorp en un fondo de inversión.

Marín menciona que “la diferencia con los clásicos fondos de desarrollo habitacional es que el fondo no participaría en el equity, sino que co-invertiría en Maestra, por lo que el capital está un poco más protegido. Estamos buscando tener un retorno predefinido, repartir dividendos de manera trimestral a los inversionistas y cuidando el capital”.

Ocho proyectos

Marín especificó que el fondo consiste en “un portafolio de ocho proyectos, de los cuales todos están con terrenos comprados en este momento. Tres de ellos iniciaron ventas”.

Añadió que “la gracia de este portafolio, además de tener algunos avances en ventas y en obras, hay tres proyectos de los ocho tienen subsidio habitacional DS19 adjudicado y eso baja el riesgo comercialización”.

En esa línea, sostuvo que “Maestra tiene un producto con foco muy específico que son departamentos bajo UF 3.000 y que es un segmento que se ha visto menos afectado por la pandemia y por el contexto de déficit habitacional que hay en Chile. Es un mercado profundo.

Credicorp espera entregar un retorno que será entre UF+ 6,4 y UF+ 6,6% anual a los inversionistas.

El director de family office & EAM, Pablo Cisternas, comentó que en el fondo participan alrededor de un 90% entidades de banca privada y family office. La diferencia de 10% la tomó una compañía de seguro.

Los ejecutivos resaltaron el apetito por el vehículo, indicando que una de sus diferencias es que “no es un fondo que salió con una tesis de inversión sin tener los activos identificados”.

Resaltan que el fondo tiene un mayor riesgo que la renta fija, pero que cuenta con retornos que se cumplirán en un escenario de bajas tasas de interés.

Fuente: https://amp.df.cl/noticias/mercados/bolsa-monedas/credicorp-levanta-fondo-de-inversion-inmobiliario-por-us-27-millones/2021-02-12/193355.html

Los centros de datos se configuran como una alternativa de inversión inmobiliaria, muy sofisticada por las exigencias de los activos y con gran necesidad de capital, pero con unas rentabilidades llamativas, al haberse producido un boom de demanda de datos e insuficiente oferta.

«Las yields son superiores a las del mercado inmobiliario, en el entorno del 18%», explica a brainsre.news Humberto Carbajal, Senior Advisor de Colliers InternationalLos REIT internacionales (vehículos de inversión anglosajones equivalente a las Socimis) especializados en este mercado, obtienen un 17,2% en retornos, según estimaciones de JLL contenidas en su último informe sectorial.

Fuente: JLL, Nareit, FTSE

En España, «este tipo de transacciones es aún minoritario, pero los gigantes mundiales, generalmente relacionados con infraestructuras, ya apuestan desde 2019 por ellos», explica el directivo de Colliers.

Operaciones en España

Pero todo llega: Digital Realty compró a finales del pasado año un terreno en Madrid para una entrada de datos de 34 MW, y ya hay varias operaciones a entregar este año.

Marta Cladera de Codina, responsable de Nuveen Real Estate en España, avanza que «los data center es una tipología de activos que estamos mirando. Muchas veces se vincula con los activos logísticos, pero no tiene que ver porque no se alquilan metros cuadrados sino megawatios».

Los jugadores son los grandes fondos dedicados a este segmento, y partners en la operaciones. Data 4, perteneciente a Axa, opera actualmente 19 data centers repartidos en sus campus de Francia, Luxemburgo, Italia y España, donde anunció una inversión de 100 millones en Madrid para construir su primer centro en el país.

Axa IM-Real Assets ha recaudado 650 millones para un fondo con el que invertirán en los próximos cinco años en Europa; es la misma cifra invertida en los últimos 13 años.

Interxion, un proveedor europeo especializado, ha adquirido un terreno de 14.550 m2 en Madrid para la expansión estratégica de sus centros de datos de la capital española. Esta parcela, ubicada a menos de un kilómetro de los actuales centros de datos de Interxion, cuenta con una potencia eléctrica de hasta 34 MW para alimentar 35.000 m2 de espacio técnico para clientes.

Y Cellnex Telecom (propiedad de Altice France y el fondo KKR) acaba de anunciar la segunda mayor operación de su historia por volumen de inversión, valorada en 6.100 millones de euros, con la incorporación de cerca de 10.500 torres y azoteas para antenas de telefonía móvil procedentes de la francesa Hivory.

Suelo y alianzas

Pero el negocio no es sólo la venta de terrenos, aunque se necesitan alianzas con estos partners especializados. En el plano internacional, una operación clásica es esta: el inversor inmobiliario American Real State Partners (AREP) adquirió nuevos terrenos para unas nuevas instalaciones en North Virginia, para lo que ha contado con el apoyo de otra importante firma de inversión inmobiliaria, interesada en ampliar su cartera dentro del mercado datacenter.

Juntos, construirán un nuevo centro de dos pisos y 25.000 m2 en Ashburn, una de las zonas más masificadas de la industria en North Virginia, donde llegan algunos de los cables de interconexión más importantes del mundo. Oto ejemplo: TikTok construirá una instalación de 500 millones de dólares en Irlanda.

Transformación digital

Según la tradicional encuesta anual a inversores mundiales de Colliers, Global Capital Markets 2021 Investor Outlook, la creciente demanda de activos alternativos, como centros de datos, vida para personas mayores y activos de ciencias biológicas, refleja cambios estructurales más amplios amplificados por la pandemia”, precisan en el informe.

Y es que el crecimiento exponencial del comercio electrónico, el teletrabajo, la educación online y la telemedicina, han acelerado la transformación digital, y lógicamente, el crecimiento de los centros de datos.

“Ello ha captado la atención del mercado, pero requiere de alianzas estratégicas con los operadores, financiación adecuada y asesoramiento”, explica Humberto Carbajal, que asimila este tipo de operaciones a las que la consultora está llevando a cabo en el área fotovoltaica y de infraestructuras.

«Se trata de unir dos mundos (fotovoltaico y Data center), y la búsqueda de ubicaciones y financiación que cumplan estos requisitos», añade.

Previsiones

Los expertos pronostican que para 2025 estos proveedores añadirán unos 2,1 millones de nuevos racks (los servidores de procesos) de TI, lo que equivale a unos 62.000 millones de dólares en gasto de capital destinado a infraestructura de centros de datos, precisan en el Think Thank especializado, la firma 451 Research.

Eso significa que por cada 1.000 millones de dólares de crecimiento en las ventas de comercio electrónico, se necesitan 116.000 metros cuadrados adicionales de espacio de distribución para respaldarlo, según CBRE.

Así, no es de extrañar que los centros de datos y las torres de telecomunicaciones figuren entre los activos que los inversores inmobiliarios analizan con mayor interés, según el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2021 de PwC y el Urban Land Institute.

Desde la consultora señalan que hay mercados interesantes en Europa como son Fráncfort y Londres, y avanzan que probablemente en España crecerá gracias a iniciativas como la del cable submarino de Google, que entrará a través de Bilbao.

India y Corea, los polos de atracción

Donde sí llevan delantera en esta inversión es en Asía e India, que está presenciando entradas de capital internacional en los mercados.

Se espera que el mercado de centros de datos de la India presente una oportunidad de inversión de 4.900 millones de dólares , tras un aumento significativo de la capacidad del centro de datos para 2025. Los nuevos centros de datos podrían obtener una tasa interna de retorno del 15-18% (contando los gastos de adquisición de terrenos) y del 18-22%, sin ellos.

Fuente: https://brainsre.news/la-escasez-de-oferta-dispara-la-rentabilidad-de-los-centros-de-datos-y-atrae-al-inmobiliario/

Falabella es un peso pesado dentro de las empresas chilenas. Su pacto controlador está compuesto por distintas ramas familiares que tienen sus propios negocios, manejados por oficinas profesionalizadas, llamadas family offices. El clan de María Teresa Solari Falabella (75) y sus hijos, Francisca (53) y Juan Carlos (52) Cortés Solari tiene su propia oficina familiar, llamada Corso (un acrónimo de Cortés Solari), la cual maneja todo el patrimonio del grupo, que se nutre de los flujos de Falabella, la multinacional chilena más valiosa del retail que llegó a valer más de US$ 20 mil millones en Bolsa, pero que ahora ha caído a US$ 6.500 millones, por la pandemia. A partir de los dividendos de Falabella recibidos desde 2004 a la fecha, analistas de bolsa consultados por este medio calculan que solo por el 11,31% de la propiedad que posee Corso en el retailer hoy, es decir, sin contar participaciones mayores que han tenido en el periodo, han recibido más de US$ 840 millones en todo este lapso. Otro conocedor de los movimientos del family office calcula que, al menos, han duplicado ese monto a la hora de reinvertirlo en distintos instrumentos financieros. A esto hay que sumarle los US$ 111 millones que recaudó Corso al enajenar en 2016 un paquete del 0,57% de Falabella. Con miras a ampliar el patrimonio, en los últimos 15 años Corso se embarcó en la inversión de compañías de forma directa, como una especie de private equity. Sin embargo, a partir de 2017 decidieron vender estas participaciones, para seguir centrados en invertir en instrumentos financieros sus dividendos de Falabella, analizan distintos actores del mercado financiero. Así es como en 2017 salieron de la propiedad de la pesquera y salmonera Blumar, donde remataron en bolsa su 8,02% de la firma en US$29 millones. Esa transacción la hicieron por medio de BTG Pactual, firma que los asesoraría más adelante con todas sus otras ventas. Los Cortés Solari también pujaron por la apertura en bolsa de Inmobiliaria Manquehue, para poder vender su 15% de la propiedad a la cual habían ingresado en 2009. Ahí estuvieron diez años. A inicios de 2019 vendieron ese porcentaje con una recaudación en torno a US$ 20 millones. Ya tenían experiencia en el sector inmobiliario: fueron accionistas de Almagro, pero lo dejaron en 2007 cuando la empresa fue adquirida por Socovesa. En octubre de 2019 sellaron la venta del 49% de las participaciones que tenían en las carreteras Valles del Biobío (Concepción-Cabrero) y Rutas del Desierto (accesos a Iquique) que poseían junto a Auguri, el family office de Cecilia Karlezi Solari. El comprador fue DIF, un fondo holandés que pagó cerca de US$ 100 millones -sin contar deuda-, en lo que habría sido uno de los negocios productivos con mejores réditos para Corso.

La venta más reciente y la que viene

Hace algunos días se concretó la venta más reciente de la familia de Teresa Solari: la frutícola David del Curto, a la que habían arribado en 2005, incrementando paulatinamente su posición hasta alcanzar el 93% en 2011 y la totalidad en el último tiempo, al comprarles a los últimos accionistas que quedaban, entre ellos el socio de Sigdo Koppers, Horacio Pavez. Una vez tomado el control, lo que permitía negociar directamente y sin terceros la venta a una firma internacional, David del Curto llevó a cabo en noviembre una división de sociedades y activos, que se agrupan en tres grandes áreas: producción, logística-distribución y comercial. Una fuente conocedora del family office sostiene que Corso se mantiene en todos esos negocios, con distintos porcentajes de propiedad en cada uno de ellos. En los registros del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, la empresa se dividió, creó la nueva empresa Decor y la continuadora legal David del Curto S.A. registraba un capital de US$ 108 millones (ver infografía). Corso vendió el control de la empresa de frutas a la norteamericana Hancock Natural Resource en cerca de US$ 150 millones, quedándose así el grupo chileno con un 10% y con Elizabeth Lehmann como representante en el directorio. “Más que una venta, fue la incorporación de un socio estratégico mayoritario”, dice una fuente ligada a Corso, quien destaca que este nuevo actor “con ADN frutero” podrá darle a David del Curto “mucha inversión de capital y expertise”. En las conversaciones y negociaciones para llevar a cabo la compraventa, que duraron dos años, un aspecto clave que conquistó a los norteamericanos fue la diversificación de la firma, dado que está expuesta a distintos climas dentro de sus operaciones en Chile, que van desde Vicuña hasta Chile Chico, con 1.600 hectáreas propias que contribuyen con un poco más de la mitad de lo que exportan. La diversificación también se da en variedad de frutas, dado que manejan uvas, cerezas, manzanas, peras, arándanos, kiwis, mandarinas, clementinas, ciruelas, nectarines y duraznos. Con esta compra, Hancock se asegura en Chile una producción contracíclica para sus clientes del hemisferio norte. Tras esta venta, ¿qué negocios “reales”, en sectores productivos, le van quedando a los Cortés Solari? Uno importante: el holding deportivo Equity Brands & Retail (EBR), firma que tiene más de 60 tiendas a nivel nacional -por lo que se denominan como el principal retailer del deporte local-, 43 de ellas bajo su marca emblema: Sparta. También tiene representación exclusiva y cinco locales New Balance, tres de la marca Speedo, dos de bicicletas Trek y una Rebels Golf. Además cuentan con la representación de otras marcas deportivas en Chile, como Head Berghaus, Warrior, Technogym y SKLZ. Fuentes cercanas a Corso indican que la venta de EBR, o al menos de Sparta, podría ocurrir este año o el próximo. Dependiendo de lo que vendan, es factible que recauden entre US$ 50 millones y US$ 100 millones, sostienen, y los interesados potenciales en comprar podrían ser actores internacionales. De todos modos, antes de cualquier noticia de venta, en el holding esperarán a ver cómo se comportará el retail deportivo a medida que se recupere la economía, en la medida que el Covid inicie su retirada. Desde Corso, una fuente señala que “la principal función es administrar el patrimonio de las inversiones que se tienen. Quizás por la coyuntura se podría decir que no es un buen momento para estar en el retail, pero puede que eso cambie”.

Los protagonistas del family office

Juan Carlos “Chaleco” Cortés está a la cabeza de Corso. Lidera un comité de inversiones acompañado por su hermana Francisca -en su Linkedin sostiene que está en el cargo desde 2001- y los directores Michael Grasty, Julio Fernández, Claudio Israel -empresario automotriz y marido de Francisca Cortés- y Elizabeth Lehmann, CEO de Corso desde hace 12 años, dentro del cual se debate y se toman las decisiones de inversiones más relevantes del grupo. Cortés, licenciado en Administración de Empresas con mención en Economía de la Universidad de Nevada, Estados Unidos, es un reconocido golfista, vicepresidente del directorio de Falabella y presidente de Tottus, además de ser el presidente de Corso Inversiones y Corinvest, otro de los vehículos de inversión de la familia. La principal ejecutiva de Corso, Elizabeth Lehmann, es ingeniera comercial y contadora auditora de la Universidad Católica, con un MBA en Northwestern University-Kellogg School of Management. Llegó a Corso en sus albores, en 2001, donde trabajó en el área de inversiones hasta 2005 y desde ese año hasta 2008 fue la CFO del grupo. Desde 2008 es la CEO, lo que le demanda además ser la representante de la familia en los directorios de Sodimac, David del Curto y Sparta. Otros ejecutivos relevantes al interior del grupo que funciona en Presidente Kennedy 5454, son Rodrigo Arze, gerente de inversiones de la oficina desde hace 10 años, quien antes ejerció por seis años como gerente de renta variable en AFP Capital; y Álvaro Bofill, gerente legal de la empresa desde 2013. Corso es uno de los family offices más profesionalizados a nivel local: cuentan con alrededor de 20 trabajadores que se encargan de distintas áreas a la hora de administrar las inversiones. En áreas más específicas del family office destaca Pilar Sanguineti, que desde 2018 es la responsable de inversiones internacionales y de asignación de activos. Antes estuvo en AFP Cuprum como jefa de mercados internacionales y responsable de acciones globales. Otros ejecutivos relevantes son Matías Lyon, responsable de inversiones inmobiliarias internacionales y capital privado; y Juan Pablo Von Bernath, a cargo de las inversiones inmobiliarias locales. Corso invierte en renta fija, variable y activos alternativos. De hecho, a través de algunos fondos de inversión privados que manejan vía Corinvest S.A., como Alerce y Minke, han invertido en acciones locales como Entel, SQM, ILC, Enel Américas, AES Gener, Colbún, Banmédica, Empresas Lipigas, AFP Habitat, Sigdo Koppers, Viña San Pedro de Tarapacá y Embotelladora Andina. El vehículo clásico de inversión del family office es Inversiones Corso S.A., cuyas sociedades madres son Inversiones Sofía Limitada e Inversiones Botny Limitada, ambas ligadas a los hermanos Cortés Solari. Algunas de las sociedades de Corso que actúan en Falabella y Sodimac son Inversiones Mapter Dos Limitada, Inversiones Quitafal Limitada, Inversiones Don Alberto Cuatro SpA y Mapcor Cuatro SpA, y Mapcor Cuatro Alfa SpA. No todo son negocios y deportes para los Cortés Solari. Una parte importante de sus recursos, han señalado con anterioridad, los destinan a la Fundación Filantropía Cortés Solari, presidida por Francisca Cortés Solari. Esta organización trabaja a través de otras dos entidades: Caserta, creada en 2003, dedicada al apoyo de profesores y alumnos para una educación integral y con foco en la naturaleza, y Fundación Meri, ligada a los campos de la ciencia y la educación ambiental para la conservación. Poseen tres centros de conservación en Chile: en Patagonia Norte, en San Pedro de Atacama y en San José de Maipo. Fuente: https://www.latercera.com/pulso/noticia/el-holding-de-teresa-solari-reordena-sus-negocios/D36S4WA6BNB5TBDRYBPCJP4HLU/